用腳對抗高房價—城外找春天

高房價把台北砌成一座圍城，城外的人進不來，城內的人正被小汽車、捷運、更密集的鐵路班次帶走，不管是被迫或自願，愈來愈多中產階級大遷徙，用時間換品質、以距離降價格，城外的春天，長的是什麼模樣？郊區的房子還能買嗎？

清晨之初，台北大學公共事務學院院長李承嘉一身輕便從家裡出發，走過觀光區—三峽溪畔柳樹河堤、百年歷史祖師廟及紅磚老街，十分鐘就到了鳶山登山口。
這是他十年來每天的開始，走到鳶山頂上的鐘樓之後，他熟門熟路鑽進私房路線，不到三分鐘就置身原始的低海拔闊葉林中，「我不喜歡住在太熱鬧的地方，這裡讓我與城市有一個距離感，可以離開壓力。」

有別於七十年代，林強「向前走」歌詞裡「來去台北打拚」，移民擠進台北城；現在的台北，正在經歷第二波的郊區化。
台灣正出現了小汽車文明轉向鐵軌文明的復古現象。有別於上世紀八十年代末，依附高速公路、小汽車崛起的汐止、桃園南崁；這一波崛起的是依附捷運、台鐵捷運化，公共運輸通勤時間一小時內的北縣二級城市。「未來新莊、蘆洲、松山捷運、內湖線通車，整個郊區化速度會更快，」宏大不動產估價師聯合事務所所長卓輝華觀察。

從一級城市往二級城市移動
根據內政部戶政司人口統計，台北在民國七十八年房地產泡沫之後，過去二十多年都是呈現人口淨遷出的狀態，也就是遷出人口比遷入人口多。這一波房地產由二○○三年起漲，累計過去五年，台北市淨遷出五萬人。這當中還包括二○○六年因為市長選舉，人口非正常移入，否則社會人口流失更快。

同時間，台北縣「人口七巧板」也跟著連動。過去五年，北縣整體淨遷入了七萬六千人。但傳統六大縣轄市—板橋、三重、永和、中和、新莊、新店，有兩大人口淨遷出。其中三重淨遷出六千一百人，中和淨遷出一千五百六十人。

而淨遷入的縣市依序為：蘆洲市一萬三千人、林口鄉與新店市各約一萬一千人。其次則為泰山鄉、汐止市、三峽鎮與淡水鎮。

高房價把台北市築成一座圍城，城外的人進不去，負荷不起高物價、想要追求更寬廣空間的城內人只能出來尋找春天。

永慶房仲總管理處總經理廖本勝說，以Ｍ型化結構來說，未來能住到台北市的戶數會更少，大概只有Ｍ型頂端的人有能力進到城裡來，一般中產階級會被往外推擠。
以大安區三房中古屋為例，現在已經從二千四百萬元起跳，「有哪個行業，年輕人出社會可以負擔得起這樣的房價？」他說，「現在都是四十歲以上嬰兒潮世代才有辦法。」
根據永慶的統計，台北市去年買屋平均年齡已經攀高到四十歲，比之前大幅攀升五歲。根據政大地政系教授張金鶚計算，在台北買房子的人，房價與家戶所得比今年第一季已達十倍，創下歷史新高。換言之，買屋者全家必須不吃不喝十年，才有辦法在台北買殼。「這還是已經進場買屋者的狀況喔！更多人是連門檻都搆不上，」他說。也就是說，如果把住在台北沒買房的人納入，這個倍數會更高。

在士林上班，今年三十六歲的黃俊誠就是個往邊境漂流的例子。一年多前，來自台南的黃俊誠與當公務員的太太準備結婚，加起來月收入有十四萬的兩人，從台北市農安街的小套房找起，足跡踏遍石牌、北投，但一千萬以內的房子，新成屋只買得起小套房，中古屋則是屋況不好或沒有車位。

今年十一月將要迎接人生第一個寶寶的黃俊誠和太太，希望找一個未來十年內多了小孩，還可以住得下、不必一直搬家的房子。於是只好出城尋找。隔著重陽橋與士林二十分鐘車程的蘆洲二期重劃區，他們去年買下一間約九百萬的三年屋，同一棟大廈裡，有很多他們一樣的年輕夫妻，小孩都是兩歲左右。

除了推力，隨著交通改善，地理距離被時間距離取代，捷運與接駁路網擴散到二線城市，這股拉力擴大了一小時通勤圈的範圍。大台北二線城市的交通動線，正由台北市與鄉鎮對開，轉為對多個捷運點的路網，最明顯的例子就是三峽。

捷運化 擴大一小時通勤圈
過去，三峽人通勤到台北上班，一個方法是搭公車到鶯歌或樹林，轉乘火車，這必須算準時間；另一個方法就是搭半小時一班的公車進入台北，連轉車要花一個半小時左右。但隨著捷運土城線延伸到永寧，多數三峽通勤族接駁路線，轉為搭巴士到永寧站、景安站，直接轉捷運進入市區，由於捷運不用算班次，通車不確定性大幅降低，時間可控制在一小時內。
捷運對於三峽通勤族的影響，可以從早晨七點半接駁公車站牌前的排隊長龍看出。因為井然有序的程度，宛如台北捷運的翻版。

時間距離大幅縮短的例子，也發生在鐵路沿線的樹林。老家在雲林，現任國際通商會計師李振豐上台北打拚一直住在台北市石牌，因為娶太太搬到樹林。一住十五年，從查帳員做到會計師事務所合夥人，房子換了三次，就是沒想過離開這個多數人刻板印象裡「好遠」的地方。
李振豐坦白說，樹林早年的確很不方便，雖然有鐵路，但只有慢車停，火車班次少，必須牢記班表。那時北二高還沒通車，聯外道路一下雨就淹水，根本進不來。但這幾年，北二高開通了；樹林排水系統改善，不淹水了；加上開往花蓮、台東的東幹線列車由板橋改為樹林發車，即使離峰時間，最久十五分鐘就有一班北上火車，搭上火車十八分鐘到台北車站。「班次密到不用看時刻表了，」他說。
一度開車上下班的李振豐，近幾年，出入都以單趟十七元火車，轉十五元捷運、轉乘價七元公車代步。從踏出家門到敦化北路長庚醫院對面的辦公室，不超過五十分鐘。
每坪十六萬的樹林豪宅是李振豐最滿意的投資之一。因為由桃園每坪三十萬的中悅豪宅設計師規劃，他每坪十六萬就買到了。五十坪的大房子加上車位，一共只花了他九百五十萬，隔壁有小小的公園，社區內有一千五百坪的庭院，吃飽飯散步走走，物價也低。

不用看班表的通勤
他自認，這樣的生活一點都不比買大安森林公園旁每坪六十萬的房子、背三千萬房貸差。「我覺得一輩子當屋奴，才是最不可思議的理財方式，」數字概念清晰無比的李振豐認為。
曾經在舊金山住過一年，能夠接受以通勤換取更好生活品質的李振豐認為，與其花三千萬在台北市買房子，他寧願把錢用掉，可以有餘錢去旅行，買好一點的東西，都比把錢花在屋子上好：「說實話，一坪差十萬，五十坪就差五百萬，一個上班族一生能賺幾個五百萬呢？」
有人質疑，邊陲的房子增值性不足，學區也不好。李振豐卻自有一套理論，他認為，因為高中以上好學校都集中在台北市內，住在台北縣任何一地都得通車進城，只要交通方便就沒差。二線城市也有不少好學區。而對自住者而言，房子漲不上去根本不是缺點。因為如果漲上去，自住者賣了房，也得用高價買房，漲太高反而會買不起，所以「對自住上班族而言，最好是房子不要漲。」
經濟與交通理由之外，多位學者指出，台北城市進一步郊區化，是城市進入成熟期後，一個必然的趨勢。

生活型態的嚮往
李承嘉說，台灣跟全世界其他工業化城市都一樣，工業化伴隨都市化、集中化到一個地步，人口就會走回頭路往市郊走。在美國，有能力往外走的，反而是工作與收入穩定、 得以安排自己時間的中產階級。資訊化後，這群知識工作者不再需要集中處理，隨時隨地可以用網路工作，時間距離又變成光速距離。
以他自己為例，李承嘉是個研究學者，可以在家工作，不需要每天進城。他以每坪十二萬，買下八十七坪的房子，一家三口每人可擁有二個房間。「女兒又多佔了一間，我每天早上都在找小孩，因為不知道她今天睡那裏，」他打趣地說。
因為空間大，發燒友李承嘉除了臥室、書房，還可以擁有一個獨立的音響間；大學念俄文系，組搖滾樂團的女兒，還可以隔出練團室：「買屋的錢省下來，就可以買一張兩萬塊的黑膠唱片；還能讓女兒學東學西，譬如德文、打鼓。」
李承嘉說，隨著年齡的增長，大家渴望的居住品質不再是喧囂、熱鬧，反而是安靜，遠離壓力。當台灣社會步入老年化，郊區的渴求會愈來愈強。以他自己為例，下一步，苗栗後龍鄉下長大的他計劃要去買農地，住到真正的田園。不管是被迫或自願，隨著中產階級郊區化，台北二線鄉鎮缺乏治理規劃，放任建商蓋高樓、居住品質惡化的問題就暴露出來，讓這一波城市擴張陰影籠罩。
以三峽為例，三峽原本是前輩藝術家李梅樹畫中的靈秀之地，但這幾年三峽在大家的印象裡，只剩下北二高公路旁密密麻麻的鴿子籠住宅，大量空屋，被銀行歸類為房地產危險地帶。「很多二十年前來這裡買房子的台北大學老師，都覺得被騙了，」李承嘉說。
鑽研三峽房地產的台北大學老師彭建文說，三峽的問題在於財政困窘的台北縣政府，為了開發，給建商太多容積獎勵。因為容積獎勵多，甚至允許商用地區變更地目來蓋住宅，每個建商為了多賺錢，房子愈蓋愈高，千戶以上大社區，也有六、 七個。「我們在台北那裡住的擁擠也就算了，為什麼連住郊區都要這麼不堪？」他質問。
大台北房地產畸型發展，讓台北盆地變成不同於圈外的怪異面貌，三峽、林口、汐止這些邊緣鄉鎮的房子都比市區高。
「中產階級被弱化，這群人才是政府最大的問題，」台大地理系教授徐進鈺提醒。
眼見台北市將變成豪宅城市，中產階級弱化成中古屋階層，甚至進一步外移，政府如何維繫中產族群的生活品質，正是當務之急。
郊外的春天可以很美，如果貪婪受到節制的話。

轉貼來源：天下雜誌