2008年12月30日 星期二

北捷土城線延伸頂埔站 今開工

【聯合報╱記者饒磐安/土城報導】
2008.12.30 03:24 am

捷運土城線「永寧站」延伸至「頂埔站」工程今天上午開工,預定民國102年9月完工。「頂埔站」未來要與捷運三鶯線銜接,站體與頂埔警察派出所共構,完工後將縮短土城、三峽、鶯歌地區往來台北市交通時程,促進沿線商機和房地產發展。
土城市頂埔段工程施工期間,縣府同時進行站區周邊土城市中央路拓寬為30尺寬的道路工程,施工期間中央路仍維持雙向原有車道。
頂埔段工程是捷運板橋、土城線的延伸,屬於地下高運量捷運系統,從捷運「永寧站」起沿中央路3、4段道路下方至頂埔地區高科技產業園區用地前止,採地下潛盾隧道工法,全線長約1950公尺。工程耗資76億元,平均每100公尺造價3.8億元。
台北縣交通局指出,未來捷運「三鶯線」以土城線頂埔站為銜接點,全線採輕軌高架式,在台北縣境內跨越土城、樹林、三峽、鶯歌,預定規畫10個捷運車站如下:頂埔站、媽祖田站、挖子站、橫溪站、教師研習會館站、台北大學站、三號公園站、國華路站、鶯桃路站、鳳鳴國中站。
交通局長林重昌指出,捷運三鶯線各項環境評估都已通過,財務計畫已送交通部核定,通過後再送行政院核定即可動工。
三鶯線是屬中運量捷運系統,採輕軌高架式,施工期會比地下潛盾工法捷運路線短,困難度也較低,若順利可在民國102年後與頂埔站銜接正式通車,不必待頂埔站完工後再動工。
台北市捷運局今天上午在土城市中央路4段51號的頂埔站工地舉行開工典禮,由縣長周錫瑋及台北市多位官員主持。

【2008/12/30 聯合報】@ http://udn.com/

2008年9月9日 星期二

環狀線雙捷運站 買屋收租效益佳


網路地產王/姜宇凡/台北】最後更新日期︰2008/09/04


雖然環狀線要民國103年才會通車,但是有環狀線交會的雙捷運站,早已經漲了一波,像是大坪林、景安、板橋站早已突破30萬大關,上看40萬,房仲業者表示,未來通車後,除了房價會有新一波漲幅外,也可能會出現店面和套房的投資熱潮。


■環狀線加持


大坪林3年漲15萬民國103才年通車的捷運黃線第一階段工程,將會從大坪林站開始,與景安、板橋、頭前庄、五股工業區站交會,這五個捷運站中,大坪林、景安與板橋站,是既有的捷運站,原本房價就不差,環狀線確定通過後,都再漲了一波。


像是大坪林站,從3、4年前的每坪25~28萬,最近新成屋的成交價來到40~42萬,漲幅大約有4成之多,吸引許多台北市的客層;而新板特區周邊的預售屋也高達有46~50萬之間,算是北縣當中的最火紅的區域;而景安站的推出的捷運共構「南方之星」,也突破40萬大關。


另外,頭前庄與五股工業區站,因為不是既有捷運站,發展也不如其他3個捷運站來的迅速,所以房價都還未超過30萬元,不過還是受到捷運利多的影響,價格從18~19萬,也來到25萬的大關。


■交通便利 套房、店面可考慮


房仲業者建議,環狀通車後的雙捷運站會吸引大量人潮,所以店面會是不錯的投資標的,不過以目前釋出量不多,房價也不低;另外交通便利,會增加的上班族的套房需求,所以預估這些雙捷運站周邊,將會出現一波店面與套房熱潮。


而買不起台北市房子,又想要便利的生活圈,這些雙捷運站的周邊,會是不錯的選擇,不過有些推案量大地方,還是要多看多比較。雙捷運站的交通便利,民眾未來不需經過臺北市,就可以往來文山區與台北縣之間,再搭配上機場線,甚至可以直接銜接桃園機場,節省更多時間,預計民國103年通車後,雙捷運站將可能再創區域高價。


文章出處:【網路地產王http://www.vrhouse.com.tw/

首購房貸利率 可望下修到3%


網路地產王/賴淑惠/綜合】最後更新日期︰2008/09/04


房市景氣不振,為了刺激買氣,經建會醞釀將內政部現行提供的優惠房貸利率3.6%,降到3%左右!此外,台北市250萬、其他縣市200萬的申貸幅度也將放寬,最快下周定案,希望藉此提高首購族購屋意願。


■首購利率下修 房貸壓力減緩

在央行升息動作不斷後,行政院釋出的幾項利多,對於已經打算購屋的首購族來說,的確是一大福音。以貸款五百萬為例,利率從3.6%降到3%後,消費者每個月可以省下1525元的房貸支出,每年可省1萬8300元,以20年償還房貸期來計算,總計可以節省約36萬6000元的貸款利息。


住商不動產企劃室主任徐佳馨認為,如果手頭上已經有自備款可以買房子,利率調降,積少成多,這對首購族來說,壓力跌卻可以減輕不少,不過,現在的首購族普遍缺的是自備頭期款,即使利率再低,房價這麼高,買不起房子,政府調降利率的美意,還是紙上談兵,幫助不大。


■房貸下修 房仲:問題在房價


此外,如果因為利率調降,就硬著頭皮買房子,負擔不起,最後還是會造成斷頭法拍的危機,還不如讓房市回歸正常市場機制,讓市場修正過高的房價,這對房市的長期發展,才有正面幫助。


徐佳馨也認為,最近景氣差,銀行願不願意味了刺激買氣,承擔風險貸款,恐怕也是政府單位定案實施前,應該先去了解評估的重要問題。


文章出處:【網路地產王http://www.vrhouse.com.tw/

2008年9月8日 星期一

如何輕鬆學好日語

一、日語學習者應有的特質

  在學習日語之前你是否評估過自己呢?在這裡舉出12項做為你學習前的參考:

1.你的舌頭是否比較不靈活
2.對人打招呼時你是否會點頭彎腰?
3.你是否常面帶微笑?
4.你是否會在別人背後道長說短而不當面說別人的不是?
5.坐姿是否採跪坐?
6.朋友邀約時你是否會委婉拒絕?
7.你是否喜歡三人行?
8.你是否會獨自去逛百貨公司或到高級餐廳用餐?
9.你是否喜歡小叮噹或櫻桃小丸子勝過米奇、米妮、維尼熊?
10.你是否喜歡西裝筆挺乾淨的男人或穿套裝化粧的女人?
11.你是否喜歡生活一成不變?
12.你走路的速度是否很快?

回答以上問題後,如果你每個答案都是「是」,那麼恭喜你,你很適合學日語,如果有六個以上的「是」,趕快加入學日語的行列吧!如果「是」低於四個,請考慮是否學日語,如果你的回答全部「不是」,請勿加入我們的行列,否則以後你會很痛苦。為什麼學習前要做測驗呢?因為大家都知道,學習語言不是一件容易的事,既然下定決心要把日語學好,就要有心理準備,用一輩子的時間來學習,如果學了之後又放棄,比一直學的人還痛苦,所以請考慮之後再著手,著手之後就要持續,才有成功的可能。

在這裡簡單介紹每個測驗題目的特質:

1、日語發音沒有所謂的翹舌音,你只要把舌頭放平,就可發出每個音。
2、日本人很重視打招呼及禮節,你若不重視,就無法進入日本人的世界。
3、面帶微笑,才容易與人溝通,順利與日本人做生意。
4、日本人不喜歡在別人面前說人不是,他們覺得這樣不禮貌,容易傷感情,他們只會在背後偷偷地說,不採取『正面攻擊』。
5、不管是插花、茶道、甚至於莊嚴的場合,只要有和室的地方,一定要跪坐,從現在起,趕快練習怎麼「坐」吧!
6、當被邀約而不能履行時,一般日本人會以比較委婉的語氣拒絕對方。
舉個例子~
A:「一起去逛百貨吧!」(一緒にデパートヘ行きませんか)
B:「如果我沒有事的話,我會很樂意去。」(もし何もなければ喜んで行きますか........)
而中國人說話比較直接是優點也是缺點,有時不要給太否定的答案比較好。
7、日本人喜歡三個朋友在一起,在電視、電影中都可看到三個男主角或女主角。
8、日本人喜歡團體活動,一起做事,說他們依賴性太重也行,也可說他們不敢負太大責任,所以很少有人自己創業當老闆,寧願進入大公司當高級主管或職員。有人說一個中國人和一個日本人比較時,一定是中國人贏,而二人時是平手,但三人以上一定是日本人贏,可見日本人比較團結。
9、櫻桃小丸子是非常傳統的日本卡通,日本的風俗民情,日本人文化、思想等,可以從動畫卡通得之。
10、日本人比較注重穿著,哈日族的你一定會覺得日本人男的俊、女的美,其實是服裝帶給你的幻覺!
11、日本人生活簡單,很少有變化,新新人類除外。
12、日本人爭取一分一秒,「時間就是金錢」,走路當然也要快。

二、如何開始學日語

A、找出學習的動機

  如果你問一個日語學習者,「你為什麼要學日語?」一般回答一定是「我對日語有興趣、我是哈日族」,問題是你的興趣能持續多久?你能哈日哈多久?除了原本強烈的學習動機之外,應該還有一個原因來推動,使你學習的慾望更強烈。

  例如:學好日語之後,我可以自助旅行,可以找一份好工作,可以出國留學,可以看原文小說……。若沒有(主)動機+(副)動機,你可能無法一直持續地學習,這也是學好任何一種語言的最大因素。

B、訂定自己的學習目標

  你要花費多少時間才能達到自己想要的程度呢?一開始你便要清楚地了解,學會簡單的生活用語及與人溝通的能力,大約需要二、三年以上的時間,而在短期內可用日本語能力測驗為目標,設定一年達四級程度,二年達三級程度。而要能與人溝通大約是二、三級的程度,先把目標訂出,確實去實行,很快地就可以把日語學好。(需注意日本語能力測驗不考「說」)

C、找出適合自己的有效學習法

1.錄音帶學習法

  這是學語言最基本的配備,不須花費太多金錢的學習法。優點是隨時隨地可放帶子聽,跟著練習。缺點是被動的學習,一般人常有「三分鐘熱度」,聽完第一捲帶子後就很少再繼續下去,因此購買的書籍和錄音帶,就成為家中的裝飾品。

2.電視學習法

  如果你學日語已有一段時間,建議你可從日語的電視節目中訓練聽力並學習日本人的生活、習慣、民情、文化等。藉著電視測驗自己的能力,遇有不懂的字句,馬上抄起來再查字典。較為難懂的應是「方言」的日劇,以「關西腔」居多,因為我們學的標準語是「關東腔」,要聽得懂關西腔,除非你住過關西。若你是初學者,建議你從看動畫卡通著手,例如:櫻桃小丸子、多啦A夢……等,從日本卡通中也可反映出日本人說話的習慣、日常生活的情形等。由於動畫卡通是給小孩看的,比較不會有「專有名詞」,恰好你懂得的日語有限,利用動畫卡通做練習,既有趣又有成就感。

3.交朋友學習法

  比較快的學習法當然是找日本朋友,每天跟他對話,不久就會發現自己進步神速,但不是每個人都能找到日本朋友,建議你找目前正在進修日語的朋友,最好程度在你之上,有問題請教朋友,朋友不會的也可請教別人,總會得到答案的。另外和朋友約定好一星期中給自己一天「日語日」,這一天你只能說日語,用日語思考,和朋友用日語聊天等,不久將會發現自己的日語進步很多。

4.家中環境學習法

  有人說學習外語只要到那個國家就一定能學得很好,問題是到國外去學習需要很多金錢,而又有多少人能有機會到國外去學語言呢?雖然我們沒有「大環境」,但可以製造「小環境」。因此最基本的便是從家裡著手,把自己的家佈置得像「置身於日本」,當自己是一名「哈日族」,身為哈日族的你如果不懂日語就會落伍,自己眼前看到的一切都是跟日語、跟日本有關係的,例如:在電視上貼著テレビ,隔一段時間就換テレビを見る,每隔一段時間換個詞句,背誦後記起來。每項物品都寫日語,從大東西到小東西都貼著日語的標籤,不久之後便會發現別人不會的單字,你竟然會了。

5.上課學習法

  找補習班或找老師固定每週上二次課,持之以恆,通常二、三年便可與人溝通,但要注意你學的是「日文」或「日語」,兩者之間差異很大,日文是無聲的語言,日語則是有聲的文字,絕對不能劃上等號。我常問日語諮詢者,你學了多久的日語?どのくらい日本語を勉強しましたか。平均的回答是一年或二年,我覺得既然學了一、二年那就應該有三級的能力,因此我會用一般日常生活會話的形態繼續問,但得到的答案往往是:我會「聽」一點點,「說」不行,「讀」教材沒問題。奇怪了,大家都知道學習的步驟是:聽、說、讀、寫循序漸進的,為什麼大家把學英語錯誤的例子,又套在日語上?因此建議大家在詢問課程時,一定要選擇文法與會話並重的教學法,不要學了二、三年才發現自己根本不會聽與說,只會做文法的題目,浪費金錢與時間。

D、教材的選擇

  在學習外語之前,一定會去購買教材,我給各位的建議是:不要買了許多教材之後就放在家中當裝飾品。我們先購買一套發音教材,把所有的音都熟悉之後再選擇以後的教材。發音的教材必需要有「清音、濁音、半濁音、拗音、長音、促音、鼻音、重音」等部份,另外也要有單字練習,口中體操之內容。錄音帶要有男、女聲音為佳,發音沒問題後便進入正式學習。教材的選購也開始多元化,不要選擇有中文翻譯的課本,因為太依賴中文會對日語學習產生障礙。因此我建議不要一下子買太多書,如果你買了很多教材,請你一定要堅持下去,不要放棄。學習階段就像一座金字塔,最下層入門階段的人多得不得了,最上層精通的人則少之又少,如何讓自己站在最上層呢?答案是全力以赴,不怕辛苦。以下是購買教材的順序,提供有心學習日語者參考,當然你也可以依需要從中增減。

1.發音教材:基礎、初級。
2.正式教材讀本、字典(日華、中日、外來語)。
3.中級教材讀本、字典增加全日文版、文法書。
4.閱讀報章雜誌:日語雜誌。

三、如何安排學習日語的時間

  學習語言可分成短期、長期兩種,所謂的短期學習法是在短時間內投入精力,讓自己的日語達3級以上程度。可於一星期內安排二至三次的日語課程,養成每天使用日語交談的習慣。

  在短期學習法成功之後就可改為長期學習法,這時候雖然比剛學習時好,但不能鬆懈。課程可安排一星期一至二天的學習法,固定看NHK或日劇,參加日語的活動認識日本朋友或交筆友或上網或看簡單的雜誌、安排日本旅遊,儘量使用日語,讓自己的日語更上一層樓。


學習語言時間參考表

6:30AM
起床後打開教學頻道,聽日語教學,忙時用聽的即可,不一定要一邊看教材一邊聽。

7:00AM
打開NHK頻道,一邊吃早餐一邊看或整理自己的東西或用聽的。

7:30AM
出門在車上聽日語教學錄音帶,歌曲也可以,一邊哼著一邊開車。

8:00AM-5:00PM
上班時所有語言用中、日語各說一遍,朋友跟你講話,把它譯成日文,自己要講的話先用日語想一遍。在辦公桌貼上「每日一句」,並且要常“唸唸有詞”,自問自答。

7:00PM
下班後到補習班上課,沒有上課的時間在家中自習,與朋友聚會時一定要用日語交談,最好結交日本朋友。

9:00PM
下課後,稍做休息,準備打開日語頻道,觀看日劇,不會的字或句子馬上抄下來並查字典。

11:00PM
就寢前請播放日語歌曲或日語教學帶。

四、如何有效地學習單字

1.相關詞

  用聯想的方式,找出相關或相反的單字,從單字中再造句,記住基本原則是名詞+動詞,不要用屬性相同的字而無法變化成句子,例如:ご飯を食べる→何で食べますか→お箸で食べる→ナイフとフォークで食べる。例如「吃」的詞句,如果你的聯想都是吃東西或吃的用具便很難組成一個句子。

2.代換造句法

自己設定一個主題,主題不變,後面單字做變化即可,例如:天氣がいい/惡い/おかしい等等詞句、あの人は綺麗/親切/明るい/暗い。利用相關詞及代換造句法讓你學習更有趣,單字也會越記越多。

五、如何培養聽力及會話能力

  人一生下來就在聽,而聽是說的基礎,如果沒有好的聽力就算有再多說的機會,也無法完整的表達。先從自己的聲音聽起,從簡單的句型背誦,多背誦句子,不但有利於文法的學習和記憶,而且有益於聽力及會話能力的培養。一般人在學習外語時常被自己的母語牽絆,無法產生直接的聯想,造成聽力障礙。建議你多聽錄音帶訓練直接聯想,不要把每一句日文都譯成中文,這樣的學習太慢,無法直接反應。而聽自己的聲音,主要是要訓練敢說,因為不斷地複誦可以幫助我們養成正確的日語語調,習慣了之後自然而然就敢開口說出來。聽錄音帶時,不要看教材,應先試著「聽」看看自己能懂多少。然後再看教材了解其中的意思,最後再一邊聽一邊跟著唸且不看教材。語言是活的東西,如果太依賴教材就不能真正學到語言,教材只是學習語言的參考,而不是最終目的。在說的方面,要常自言自語,自問自答、自設情境,說的時候不要怕文法錯誤,先試著讓自己敢開口說出來,等你學了更深的文法後再慢慢修正。成功的學習,除了有好的方法之外,最重要的是學習者自己本身的學習意願。

文章來源:
蔡琪華【好家庭廣播日語診所講師】

2008年9月2日 星期二

北市外圍第一圈 購屋熱區


「台北居,大不易。」來自房仲業者的統計顯示,2006上半年台北市整體房價漲幅是去年同期的11.8%,想要在台北市買間3房2廳的購屋者,至少需要準備近800萬元的資金才能一圓成家夢,這樣的負擔不可不謂之重。


對於生活重心在台北市,但財力有限的首購族群,或是想以「時間換取空間」的換屋族群,專家建議可以台北市外圍「第一圈」的城市做為選屋重點區域。包括北邊的淡水鎮、汐止市、南邊的新店市、中和市、永和市、板橋市,以及西邊的三重市,都可視為「第一圈」購屋熱區。


為什麼要選「第一圈」?專家認為,即使從「第一圈」往返台北市的實際通勤時間,並不見得比「第二圈」(蘆洲、新莊、泰山、五股、土城、林口、三峽)節省多少,但從心理層面來看,地理上的「第一圈」對購屋者而言有「緊鄰台北市」的效果,購屋者不會有「遠離台北市」的疏離感,反映在房價上則是「先漲慢跌」的特性。這也是到目前為止,「第一圈」的房價表現遠優於「第二圈」、甚至「第三圈」的原因。


以台北縣汐止市為例,當地新推建案每坪單價已從3年前的13萬元漲到目前的16萬元以上,少數強調豪華建材的建案,開價更達18萬元,3年來的漲幅令人注目。


工業區土地繁多的中和市,在房地產業者的推案炒作下,近期房價也明顯攀升不少,每坪單價從3年前的17萬元飆漲到目前的24萬元,價差達7萬元,頗讓人咋舌。


位於南端的新店市,近年房價表現更是突飛猛進。尤其是捷運新店線沿線週邊新推建案,每坪單價已從3年前的19萬元飆漲到目前的30萬元,價差11萬元,房價水準絲毫不遜於隔壁的文山區。


至於台北縣八里鄉與深坑鄉,上述兩鄉鎮雖在地理位置上屬於「第一圈」範疇,但在房地產市場上卻被視為「第二圈」、甚至「第三圈」範疇,聯外交通不夠便利、生活機能匱乏是主因。在缺乏多數購屋族群青睞的情況下,當地房價表現只能算是偶有佳作(僅少部份建案超越區預行情),整體而言欲振乏力。


文章出處:【Yahoo!房地產特約記者/陸敬民報導】

工業住宅三大風險

工業住宅雖然便宜又大碗,但投資上有三大風險仍得注意。

一、取締風險:
工業住宅請照、發照一切合法,而其權益與一般住宅大同小異,但若又再進行二次施工,違規隔間主臥室、起居室、衛浴、廚房等,可能有取締被拆的風險,買中古屋尤其須特別注意。

二、不適用政府優惠貸款:
各種政府優惠貸款,都規定貸款標的物所有權狀的用途應登記應含「住宅」或「住」字樣,購買工業住宅無法申請優惠房貸。一般銀行對工業住宅的貸款成數通常也較低,一般僅五成,而且審核較嚴格,有意者請留意自備款是否充足。

三、增值潛力較差,轉手較難:
工業住宅除總價低之外,其餘條件與一般住宅相比皆屬劣勢,加上所屬工業區的整體大環境難以改變,增值潛力自然不如住宅區或商業區,將來轉售時也會因此原因而被要求降價,增加出售的困難度。

文章出處:網路

房地產投資的五大重點

1.地段:
「投資不動產三要,地段,地段,地段」,好地段進可攻,退可守,買房 子不能貪便宜,因陷入便宜的迷失而去選擇偏遠或供給量過大地區的房子, 將來脫手困難,只會與財富越來越遠。選擇都市核心地段的房產才具抗跌性 ,當景氣好時漲幅也更大。

2.規劃:
房屋的坪數是否合宜,格局是否方正,室內動線是否流暢以及採光與 通風都是一間房子是否為好宅的必備條件,也許你買不起豪宅,但你可以選 擇符合這些條件的好宅。這樣的房子,在將來脫手時,會是繼地段之後決定 價值的關鍵因素。

3.生活機能:
最好可以選擇離商圈、賣場、學校等與生活息息相關設施附近的 房子,如果沒有辦法全部兼顧,至少也要符合一、二項需求。生活機 能的豐富度與現代人的幸福感呈絕對正比!當然也與房價呈絕對正比!

4.交通環境:
都市的重要幹道、捷運站、公車站或是火車站週邊都擁有不錯的 交通環境,也是許多商業區發展的重心,評估自己需求選擇較理想的區段。

5 建商品牌:
注重客戶口碑與品牌經營的建商所提供的建築材料、施工品質 、基本配備、整體外觀及公共空間,會比一般名不見經傳的小型建商甚 至是一案建商來得考究,往往在多年時間的淬鍊之下還能維持良好的 狀態,出脫房產時這些形於外的附加價值也會是影響房產價值的重要因素。

正確投資比拚命工作重要,透過房地產的正確投資,讓房子為你賺錢,才能在財富追尋的路上事半功倍,提早享受人生。

文章來源:網路